breadcrumbs {padding:5px 5px 5px 0px; margin: 0px 0px 15px 0px; font-size:85%; line-height: 1.4em; border-bottom:3px double #e6e4e3;}

Sunday, 27 November 2016

Tahapan Perijinan Perumahan


tahapan-perijinan-perumahan-perumahankotasoloPeningkatan jumlah penduduk dari tahun ke tahun membuat kebutuhan atas tanah terus meningkat sesuai dengan peningkatan jumlah penduduk di suati wilayah/ Kota, disisi lain ketersediaan tanah terbatas. Kondisi ini akan menimbulkan konflik kepentingan antara individu maupun warga apabila tidak dikelola dan di atur dengan baik. Usaha pemenuhan kebutuhan tempat tinggal saat ini tengah menjadi problematikan tersendiri di suatu kota, di tengah semakin terbatasnya lahan untuk tempat tinggal. Salah satu pihak yang ikut andil dalam pemenuhan kebutuhan tempat tinggal tersebut adalah pelaku bisnis perumahan atau Pengembang.

Pemenuhan tempat tinggal oleh pengembang tersebut perlu diatur secara baik. Sehingga usaha pemenuhan tersebut sesuai dengan peraturan yang berlaku, dan sesuai dengan arah perkembangan kota.

Hal ini perlu dilakukan oleh pemerintah untuk menjaga keamanan produk bagi masyarakat dan pengembang itu sendiri. Pengembang yang menjual produknya wajib memenuhi kelengkapanya sampai dengan kepemilikan tanah, supaya di kemudian hari tidak menimbulkan permasalahan hukum.

Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) 

 

Berkaitan dengan tingginya permintaan perubahan penggunaan tanah dari fungsi tanah asal pertanian ataupun tanah pekarangan sebagai fungsi tempat tinggal yang dilakukan oleh pengembang. Setiap pemerintah daerah melalui perda tentang Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT), berupaya mengontrol dan mengendalikan peruntukan penggunaan tanah di wilayah tersebut.

Dalam peraturan daerah, tentang Petunjuk Pelaksananaan Peraturan Daerah, menegaskan setiap orang pribadi dan atau badan yang menggunakan tanah untuk kegiatan pembangunan fisik dan atau untuk keperluan lain yang berdampak pada struktur ekonomi, sosial budaya dan lingkungan wajib memperoleh Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) dari bupati setempat. Bagi pengembang perumahan IPPT menjadi salah satu perijinan yang wajib dipenuhi.

Dalam ijin IPPT tersebut mengatur ijin pemanfaatan tanah dan ijin lokasi yang harus dipenuhi oleh pengembang sebelum menawarkan produknya. Ijin ini wajib dimiliki perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal, yang berlaku pula sebagai ijin pemindahan hak dan untuk menggunakan tanah terssebut guna keperluan usaha penanaman modal, dengan luasan :
  • Untuk usaha pertanian lebih luas atau sama dengan 25 Ha.
  • Untuk usaha non pertanian lebih luas atau sama dengan 1 Ha.
Untuk mendapatkan IPPT didahului dengan pengajuan pertimbangan teknis pertanahan dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk melihat tanah yang diajukan sudah sesuai dengan peruntukanya. IPPT adalah ijin yang wajib dimiliki oleh orang atau pribadi dan atau badan yang akan melaksanakan kegiatan dan atau kegiatan yang mengakibatkan perubahan peruntukan tanah pada bangunan/usaha.

Pemanfataan lahan pada dasarnya harus memperhatikan dan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Rencana Tata Ruang merupakan salah satu aspek kajian dalam pemberian ijin dan masih ada aspek lainya yang menjadi dasar kajian yaitu aspek penguasaan tanah, aspek ekonimim sosial budaya dan aspek lingkungan. Aspek selain tata ruang dapat diketahui apabila sudah dilakukan peninjauan lokasi oleh tim IPPT. Penerbitan IPPT tersebut sejak tahun 2011 tidak di kenakan biaya.

Aspek Perolehan Tanah


Setelah mendapat ijin IPPT, pengembang harus mengurus tahap selanjutnya berupa Perolehan Tanah. Perolehan Tanah yaitu proses pelepasan hak atas tanah dari kepemilikan pribadi kepada negara dan berhak di mohon oleh PT untuk menjadi Hak Guna Bangunan (HGB). Pelepasan hak atas tanah dapat dilaksanakan dihadapan Notaris untuk tanah yang sudah bersertipikat maupun belum. Setiap pengembangan perumahan, tanah yang dimiliki harus terlebih dahulu menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama PT. Dalam proses perolehan tanah ada PPh penjualan atas tanah, dan dalam permohonan HGB oleh PT ada BPHTB yang harus ditanggung oleh PT. Unruk memperoleh perolehan tanah, pengembang dapat mengajukan kepada Dinas Pertanahan Kabupaten setempat.

Ijin UKL/ UPL/ SPPL


Setelah perolehan tanah didapat, pengembang wajib mengajukan Penyusunan Dokumen Lingkungan dan disahkan pejabat berwenang. Dokumen pengelolaan lingkungan tersebut di buat dalam bentuk Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup (UKL), dan Upaya Pemantauan Lingkuan Hidup (UPL). Hal ini di maksudkan sebagai rencana pengelolaan dan pengendalian dampak lingkungan yang terjadi dalam kawasan perumahan dan sekitarnya. Dokumen ini harus diajukan dan di uji di hadapan Kantor Lingkungan Hidup (KLH) setempat.

Ijin Siteplan


Setelah IPPT dan UKL/UPL di lalui tahapan selanjutnya adalah membuat penyusunan Siteplan perumahan yang di ajukan. Penyusunan Siteplan harus meemnuhi ketentuan dalam peraturan bupati setempat tentang Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan. Siteplan ini berisi penataan secara teknis terhadap bangunan dan kawasan perumahan.
  • Siteplan disahkan oleh Bupati untuk kegiatan lebih besar atau sama dengan 1 ha, sedangkan
  • Siteplan disahkan oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan (DPUP) untuk kegiatan di bawah 1 Ha. Siteplan disahkan apabila tanah telah dikuasai sepenuhnya oleh PT dalam bentuk HGB atas nama PT.

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)


Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dikeluarkan sesuai dengan peraturan daerah setempat tentang bangunan dan gedung. Setiap penerbitan IMB pemohon akan dikenakan retribusi sesuai dengan perda setempat tentang Ijin Mendirikan Bangunan. IMB dapat dapat diberikan apabila ijin  Siteplan telah di setujui terlabih dahulu. IMB menjadi syarat untuk tahap pemecahan tanah. IMB terbit perkavling  atas nama PT pemohon dan bisa di balik nama perorangan setelah proses jual beli. 

Proses Pecah Sertipikat (Splitsing)


Setelah IMB sudah dikeluarkan oleh DPUP perkavling atas nama PT, pengembang melakukan pecah sertipikat per kavling. Sertipikat yang dikeluarkan adalah HGB atas nama perusahaan. Sertipikat perkavling atas nama PT baru bisa diperjualbelikan dalam bentuk HGB kepada perorangan dan dalam kurun waktu tertentu. Setipikat HGB tersebut nantinya bisa ditingkatkan menjadi SHM atas nama perorangan setelah terjadi transaksi jual beli.



No comments:

Post a comment