breadcrumbs {padding:5px 5px 5px 0px; margin: 0px 0px 15px 0px; font-size:85%; line-height: 1.4em; border-bottom:3px double #e6e4e3;}

Monday, 21 November 2016

Seputar Akad Jual Beli

 

seputar-akad-jual-beli-perumahankotasoloPengertian Akad Jual Beli

Jual Beli adalah proses pemindahan hak milik/ barang atau harta kepada pihak lain dengan menggunakan uang sebagai alat tukarnya. Menurut etimologi, jual beli adalah pertukaran sesuatu dengan sesuatu (yang lainya).   
Akad Jual beli itu hakekatnya adalah peralihan hak, dimana pihak yang mengalihkan hak akan mendapatkan kompensasi pembayaran dari yang menerima hak.






Syarat syarat jual beli :

1. Syarat yang harus dipenuhi dari pihak penjual
  • Menyiapkan tanda bukti penyerahan hak berupa sertipikat.
  • Identitas/ tanda bukti pengenal (KTP/ Paspor), Akta Nikah, Kartu Keluarga
  • Pajak Bumi dan Bangunan ( PBB ) terdiri dari SPPT ( Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang ) dan STTS ( Surat Tanda Terima Setoran), PBB harus bebas dari tunggakan 5 tahun terakhir.
  • NPWP ( Nomor Pokok Wajib Pajak ).
  • Mendapat persetujuan dari suami/ istri apabila masih berkeluarga.
2. Syarat yang harus dipenuhi dari pihak pembeli
  • Identitas/ tanda bukti pengenal (KTP/ Paspor), Akta Nikah, Kartu Keluarga
  • NPWP ( Nomor Pokok Wajib Pajak ).

Prosedur Akta Jual Beli :

  • Apabila pihak penjual dan pembeli sudah memenuhi syarat syarat di atas kedua belah pihak ( penjual dan pembeli)  menghadap ke Notaris dan PPAT ( Pejabat Pembuat Akta Tanah ).
  • Notaris dan PPAT menerima syarat-syarat dari kedua belah pihak dan melakukan persiapan pembuatan dokumen AJB 
  • Notaris dan PPAT melakukan pengecekan sertipikat di BPN, dasar hukumnya dan alasan mengapa sertipikat harus dilakukan pengecekan keaslianya : Pasal 97 Permenag No. 3 tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan PP No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah :
Ayat (1), sebelum melaksanakn pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik atas Satua Rumah Susun, yang bersangkutan dilakukan pengecekan dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. 

Maksud dari pengecekan sertipikat ini adalah untuk menguji kebenaran materiil dan formil. Kebenaran Materiil adalah untuk menguji tidak adanya masalah pada sertifikat tersebut,
contoh : sengketa kepemilikan, masih dalam sitaan suatu pihak karena hubungan perjanjian lainya, atau pemblokiran dari pihak lain. 

Kebenaran Formil untuk menguji bahwa setipikat tersebut adalah sertipaikat asli yang masih berlaku atau resmi.

  • Para Pihak penjual dan pembeli  melakuakn pembayaran pajak pajaknya, penjual telah membayar PPh ( Pajak Penghasilan ) dan pembeli telah membayar BPHTB ( Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
  • Apabila sertipikat sudah dilakukan pengecekan dan tidak ada masalah hal ini di buktikan dengan adanya cap dari BPN bahwa sertifiat sudan terferifikasi pengecekanya dan pajak-pajak sudah terbayar PPh bagi pihak penjual dan BPHTB bagi pihak pembeli, maka para pihak menghadap bersama di Notaris dan PPAT , maka dilangsungkan pembacaan akta oleh Notaris & PPAT di hadapan para pihak dan minimal 2 orang saksi. Apabila akta telah dibacakan dan diterangkan isi dan akibat hukum kepada para pihak dan para pihak telah menerima dan memahami isi akta tersebut, maka penandatanganan AJB tersebut oleh para pihak dan 2 orang saksi dapat dilakukan.
AJB dilakukan harus dalam posisi pembayaran sudah lunas, karena dalam AJB ada satu pasal yang merupakan peryataan bahwa pembeli sudah membayar lunas atau penjual sudah menerima pembayaran secara penuh dari pihak pembeli dengan kuitansi.

Pengertian Akta Perikatan Jual Beli  

 

Akta Perikatan Jual Beli (APJB) adalah perjanjian antara calon pembeli dan calon penjual obyek tanah dan bangunan yang dibuat sebelum di tandatanganinya Akta Jual Beli (AJB)

Akta Perikatan Jual Beli (APJB) dibuat oleh para pihak penjual dan pihak pembeli yang mana pembeli belum membayar lunas seluruh harga pejualan dikarenakan suatu sebab/ kondisi yang disepakati bersama oleh ke dua belah pihak. 

Akta Perikatan Jual Beli bukan perbuatan hukum final. Apabila pembeli sudah membayar lunas dalam APJB maka penjual harus memberikan Surat Kuasa kepada pembeli, karena supaya pembeli bebas untuk melakukan perbuatan hukum. Surat kuasa itu adalah surat kuasa menjual untuk menjual atau surat kuasa penuh untuk perbuatan hukum lain seperti misalnya menyewakan.

Dalam surat kuasa dilarang untuk memberikan surat kuasa mutlak. Kuasa mutlak misalnya ada klausa “kuasa ini tidak bisa dicabut kembali”. Kemudian ada kuasa yang berdiri sendiri dan kuasa lanjut perjanjian pokok. Kuasa yang berdiri sendiri maksudnya apabila pemberi kuasa meninggal maka kuasanya gugur. Beda dengan surat kuasa lanjut perjanjian pokok apabila pemberi kuasanya meninggal dunia maka kuasanya tetap/ tidak gugur.

Seperti tadi sudah disinggung di atas bahwa APJB itu dibuat hanya karena ada alasan-alasan tertentu saja. APJB adalah akta notariil bukan akta PPAT. Alasan-alasan dibuatnya APJB adalah sebagai berikut:
  1. Karena pihak pembeli belum melunasi sepenuhnya  sejumlah uang pembelia atau karena suatu hal pembeli menangguhkan pembayaran pelunasan pembelian dan hal tersebut di sepakati bersama oleh pihak pejual dan pembeli.
  2. Pembeli sudah siap dengan uang pembelian namun pembeli berkehendak untuk tidak balik nama dahulu, karena pembeli akan menjual kembali ;
  3. Penjual berkehendak menjual tanah dan rumahnya namun posisi tanah dan rumah tersebut masih dalam agunan di bank. Maka yang harus dilakukan adalah harus berkoordinasi dengan bank dan setelah itu harus segera ditindak lanjuti dengan balik nama ;
  4. Sertifikat masih atas nama pewaris/ pemilik sudah meninggal dunia. Artinya ditelusuri dulu proses turun warisnya ;
  5. Karena objeknya belum berupa sertifikat atau tanda kepemilikannya masih dalam bentuk lettersay, model D, model E, maka harus dilakukan konversi ;
  6. Objek masih disewakan ;
  7. Karena penjual hanya menjual sebagian & maka dilakukan pemecahan terlebih dulu. Maka sambil menunggu selesainya pemecahan sertifikat untuk terbit sertifikat pecahan baru dibuatlah APJB.

Pengertian Hak Tanggungan


HAk Tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang-Undang no 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta  benda-bendan yang berkaitan dengan tanah, adalah :

Hak Tanggungan atas tanah beserta benda - benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagamana di maksud dalam Undang-Undang No 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasat Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang di utamakan kepada kreditur tertentu terhadap kredito kreditor lainya.


Pada dasarnya hak tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu, dengan objek jaminan berupa hak-hak atas tanah yang di atur dalam Undang-Undang No. 5 tahun 1960, tentang peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.


Ciri Hak Tanggungan

  •  Memberikan kedudukan yang di utamakan atau mendahului kepada pemegangnya.
  • Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan siapapun objek itu berada.
  • Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ke tiga dan memberikan jaminan hukum kepada pihak nyang berkepentingan.
  • Mudah dan pasti pelaksanaan esekusinya.

 Sifat Hak Tanggungan 

  •  Hak tanggungan tidak dapat di bagi bagi.
  •  Hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir.

 Objek Hak Tanggungan

  •  Hak Milik.
  •  Hak Guna Usaha.
  •  Hak Guna Bangunan.
  •  Hak Pake Atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga di bebani hak tanggungan.






No comments:

Post a comment